住宅瑕疵担保履行法について

 新築住宅の発注者や買主(以下「買主等」という。)を保護するため、特定住宅瑕疵担保責任者の履行の確保等に関する法律(住宅瑕疵担保履行法)が平成21年10月1日に本格施行され、新築住宅の請負人や売主(以下「売主等」という。)に資力確保措置(保険への加入又は保証金の供託)が義務付けられます。

 なお、詳細については国土交通省ウエブサイト(外部リンク)をご覧下さい。

法の概要

 平成21年10月から、新築住宅の売主等が、お客様に新築住宅を引き渡す場合は、「保証金の供託」か「保険への加入」が義務化されます。

 これにより、売主等は買主等に対しての瑕疵担保責を確実に履行することができ、万が一売主等の倒産などにより瑕疵の補修等ができなくなった場合でも、保証金の還付又は保険金により必要な費用が支払われます。

義務付けされる資力確保の範囲(誰に)

 資力確保措置が義務付けられるのは、所有者となる売主等に新築住宅を引き渡す売主等(建設業者及び宅建業者)です。

 ただし、買主等が宅建業者である場合には、新築住宅であっても資力確保措置の義務付けの対象にはなりません。

・対象外の例:分譲マンションのデベロッパーから建設工事を請け負った建設業者、宅建業者が別の宅建業者に新築住宅を売却した場合

どんな住宅に適用されるのか(対象)

 平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅はすべてが対象になります。戸建て住宅はもちろん、分譲マンションや賃貸住宅も対象となります。

・「新築」とは:「建設工事完了の日から起算して1年以内のもの」かつ「人の居住の用に供したことのないもの」(住宅品質確保法第2条第2項)

・「住宅」とは:「人の居住の用に供する家屋又は家屋の部分「住宅品質確保法法第2条第1項)

・対象となる具体例:戸建て住宅、分譲マンション、賃貸住宅、公共発注の公営住宅、グループホームなど

・対象外となる具体例:竣工後1年を経過した住宅、一旦居住後に転売された住宅、事務所、倉庫、物置、車庫など

義務付けされる資力確保の範囲(部位)

 住宅品質確保法で定める10年の瑕疵担保責任(特定住宅瑕疵担保責任)と同じ、「構造耐力上主要な部分」と「雨水の浸入を防止する部分」が対象です。

 これは、新築住宅の買主等の確保のために、住宅のうち特に重要な部分について10年間の瑕疵担保責任を義務付けるものです。

 なお、特定瑕疵担保責任を契約により売主等に不利な内容に変更することはできません。

・期間:新築住宅の引き渡しから10年間

・対象部位:「構造耐力上主要な部分」及び「雨水の浸入を防止する部分」

いつからスタートするのか(時期)

 平成21年10月1日以降に引き渡される新築住宅から資力確保措置が義務付けられます。

 そのため、法律の施行前に「保証金の供託」や「保険への加入」のための準備をする必要があります。特に「保険への加入」を利用する場合は、建築中の現場検査等が求められるなど、建物の着工前から手続きする必要があります。

資力確保状況の報告義務

 新築住宅を引き渡す売主等は、年2回の基準日(3月31日と9月30日)における供託や保険契約の締結状況を基準日から3週間以内に国土交通大臣又は都道府県知事に報告する義務があります。

 国土交通大臣又は都道府県知事は、売主等からの届出を受け、その内容の真正性について確認します。売主等から届出がなされなかったり、届出の内容に虚偽があった場合や、供託等の資力確保措置を講じずに新たな契約を締結した場合には罰則等が科せられます。

・不届又は虚偽の届出の場合:50万円以下の罰金

・不届や資力確保措置を講じなかった場合:当該基準日の翌日から50日を経過した日から新たな契約ができず、契約すると1年以下の懲役か100万円以下の罰則又はその両方

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